房地产的天变了，购房者真的不一样了。

先和大家说几个我的见闻。

01

第一个是现在的购房者越来越年轻。

我每周都是能见到好几对95后刚毕业就要买房的。

好奇的我，去查了下数据。

数据来源于腾讯房产

才发现55岁以上的老年人正在退出楼市，从开始，00后也可以买房子了。

80后和90后正在成为这个市场的主力。

另一方面，购房人口的移民化也是大趋势。

即便是上海这种控制人口流入的城市，从新房认筹数字上来看，新移民也占到了55%。

数据来源于楼市问号

之所以会产生这种购房者年龄和地域的结构下沉，是因为中国正在经历城市化的关键阶段。

注意这里说的城市化不是城镇化，而是大城市人口的聚集程度，也就是万以上人口城市的居住人口占全国人口的比重。

对比国际，美国的城市化率是48%，日本65%，澳大利亚61%，中国只有28%。

中国人口TOP30城市，人口数量只有25%，远低于发达国家。

未来二十年，中国大城市还将持续不断地吸血小城市人口。

之所以发生这样的突变，是因为从年开始，户籍和人才制度的改变，大幅加快了城市化进程。

以前的放开只是停留在嘴巴上，现在我们真的看到大城市用松绑人才购房和户口来抢人。

请大家一定要重视这种变化。

因为年轻化、移民化的背后，是楼市购买力即将完成更替。

新的购房者，没有守成的羁绊，相信逆袭的力量，newmoney开始围剿oldmoney，年轻人尝试掀桌子。

这一切的结果，都会造成旧有的楼市规则会被慢慢打破。

02

第二个我察觉到的变化是，资金开始涌入大城市。

不管能不能抢到人，不管经济发展的好不好，大城市的资金增速都是快于货币增速。

上海在常住人口没有增量的情况下，在资金总量已经排到全国第二的基础上，资金增速继续领先。

所以大城市永远不缺少有实力的购房者。但是另一方面，房价越来越贵，买得起的终究是少数。

体现在市场上，就是客户两极分化，在产品上就是：

户型越做越大，户型越做越小。

在市中心，动则万以上的大面积4房。但在郊区，反而是万以下的90平米3房占主流。

比如，在上海内环内，你几乎找不到1万以下像样的三房。

南京、杭州的市中心好房子也进入了万+的水准。

但是地铁可达的郊区门槛还是很低，一线城市郊区房产大概在到万，给上车者最后的机会。

不过，不管是哪个价格段，对买了房子的购房者来说，这都是他们人生中最大的一笔财富，不容有失。

所以我每周遇到的购房者，总是会说：

“我是自住，要带学区...最好能兼顾投资”。

这种既要又要还要的心态，说明不管房子怎么住，依然是资产品，是最重要的家庭财富。

03

好，我们大概可以看清楚当下购买力的画像：

年轻化，移民化，资产化。

这种新型的组合，正在悄悄改变购房者的习惯。

自信外加快速学习，是新一代人购房时的特征。

大部分的购房者会在购房前4个月就开始通过手机搜集房产信息，让自己变得非常专业。

从金融宏观，到城市中观，再到产品微观，都会去了解。

我遇到的几个购房者，他们甚至会研究房企才会去关心的土拍信息，精确地计算出项目保本价，看到它远低于售价，房企能赚钱，才松口气不用担心降标维权。

这种在局部领域超越专业选手的能力，标志着购房者正在快速成熟。

他们不迷信权威，不在乎你是不是TOP5房企，也不管你到底是绿中介还是红中介，只要你拿不出好房子，就不会买单。

这样的事情在一线城市已经发生，二线城市正在发生，三四线城市即将发生。

04

发生这一切的大背景，是房地产行业步入了成熟期。

年全国商品房销售规模将在16万亿左右，这是历史的天量，在未来很多年这个数字都不会被突破。

中国房地产最好的年代已经过去。未来的新房成交量会下降，全国房价增幅也会和货币增速M2差不多。

不再会有大行情，房子的竞争会慢慢变得像手机一样。

也就是楼市从销售强势的B2C模式，切换成客户强势的C2B模式。

类似于小米手机那样，通过快速迭代客户需求修改MIUI操作系统，用反向定制产品来讨好消费者的做法，已经在房圈慢慢出现。

这三年，户型越做越小，越做越薄，产品力正在变得越来越重要。

因为消费者们正在用脚投票，只有那些能够快速满足客户需求的房企，才能卖的掉房子。

终于，购房者强势崛起，站到了行业的甲方位置。

从年开始，刚需和投资需求都会被认真对待。因为如果不被认真对待，房子就卖不掉。

房企拿地拿错了，不在新移民喜欢的城市动线上，出局。

房企产品设计错了，明明应该做小三房，做了改善大平层，或者应该做大户型，做了上车盘，出局。

中介做ABC单吃差价，或者房东和购房者两头吃拿卡要，只要被发现，出局。

现在的购房者越来越见过世面，C端力量越来越强势。

如果我是B端房企或者中介，应该瑟瑟发抖，惊恐地做着创新改造迎合这个新局面。

因为中介替代售楼处，新媒体替代中介，这样的螳螂捕蝉黄雀在后，已经在发生了。

05

好了，说到这里，还是想给各位购房者一些建议。

1、想买房的朋友，正在迎来历史上最好的时刻。千万把握好这个机会，有钱有资格的购房者，绝对是这个市场里最强势的人。

2、一定一定不要犯错。一旦你买好了房子，本质上你就从C端变成B端，完完全全地变成弱势一方了。买错比买贵更苦逼。

3、如果有条件，抓紧最后时机进入大城市，进入核心地段。

我仔细观察了下这几年大城市内的板块轮动，发现真正好地段的好房子出来的非常少，大量供应都在外圈。所以即便房价回撤，市中心降的少，郊区降得多，城市内部的楼市阶层其实是在固化。

数据来源于小胖看房

比如供应偏少的上海核心区，像老静安+黄浦+徐汇北，真的很少见到12万以下的新房项目了。

这种稀缺，不是说他们涨得快，而是未来你即便有钱也不见得能买得到。

4、购房者内部的军备竞赛也已经开始了。

以前大势向上，大家闭着眼睛买房就行。即便买错了，巨大的涨幅也可以让你从容出手。

现在没有大风口了，而且一部分购房者已经提前觉醒，后知后觉的那些购房者处境不妙。

我遇到一个想买房的90后小伙子，不知道从哪里搞来了wind和克而瑞，每天关心规划土拍和各种新媒体动态，能快速说出某个板块的二手和新房竞品情况，简直比房企的投资部门，还懂投资。

未来的购房需要更多资源支持决策，提前4个月还是短了些，至少也要提前半年关心起来。

通常来说，一次成功的购房，应该包括制定规划、搞清需求、把握时机、区位选筹、信贷融资、交易风控这6个方面的全面技能。

再不济的购房者，至少做好把握时机和区位选筹，真的能省很多钱。

5、买房是实践科学，尽可能打开广度，和更多人交流。

我觉得每个购房者，都应该认识一个持有4套房的朋友，一个懂银行政策的老师，一个在房产行业工作过的朋友，这样你就覆盖了C端、融资口和B端，再吃亏也吃不到哪里去。

06

最后，还是想再说几句。

从年房改开始计算，我们终于等到了客户被平视甚至被仰视的今天。

这一等，足足等了22年。

所以，请千万不要辜负这个时代给购房者的机会。